Marquée par l’irruption du Covid, mais aussi les recommandations de Bercy, la distribution de crédit immobilier a été chamboulée en 2020. La durée d’emprunt n’a jamais été aussi élevée, la production s’est effondrée, et l’apport personnel nécessaire pour emprunter a soudainement grimpé.
L’année 2020 s’est achevée sur une nouvelle baisse des taux. Le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 1,17% en décembre. Un niveau proche du plancher historique atteint en 2019, comme le rappelle l’observatoire Crédit Logement/CSA. Un chiffre en baisse de 3 points par rapport à novembre, mois pendant lequel les crédits à l’habitat avaient atteint un taux moyen de 1,20%. « En dépit du renforcement de la crise économique et sociale, et de la montée des risques de défaut d’une partie des emprunteurs (…), les banques ont de nouveau amélioré les conditions des crédits octroyés », note l’Observatoire.
Une bonne nouvelle pour terminer cette année bien compliquée pour les emprunteurs. Eux qui ont dû subir pendant près d’un an le resserrement des conditions d’accès au crédit, tel que formulé par le Haut conseil de stabilité financière. En décembre 2019, cet organe présidé par Bercy avait en effet exigé des banques qu’elles soient plus vigilantes sur la solvabilité de leurs clients. Avec pour effet direct le strict respect de la règle d’endettement des 33% – un ménage ne peut consacrer plus d’un tiers de ses revenus nets à des échéances de remboursement de crédit -, mais aussi l’interdiction des prêts sur plus de 25 ans. Les assouplissements de Bercy annoncés en décembre 2020, n’ont pas encore changé fondamentalement la donne, les banques maintenant pour le moment les mêmes conditions que l’an passé
Retour sur une année 2020 exceptionnelle, en trois chiffres.
Avant la crise, les banques exigeaient de moins en moins d’apport personnel mais la tendance s’est inversée. L’an passé, le niveau de l’apport personnel a très rapidement crû. Entre 2019 et 2020, il a augmenté de 10,2%, après deux nettes baisses de 2018 et 2019 (respectivement -5% et -4,9%). “La mise en œuvre de la recommandation du HCSF a largement contribué à cette évolution”, souligne l’Observatoire Crédit logement. Mais ces exigences perdurent encore aujourd’hui, même après que la HSCF ait desserré la vis en début d’année. Les banques, soucieuses de la solvabilité de leurs potentiels clients primo-accédants, exigent au minimum 10% d’apport soulignent les courtiers. Soit en général l’équivalent de la somme induite par les droits de mutation et la garantie du crédit. Une proportion qui peut grimper au-delà de 15% pour certains profils. Pour preuve, en 2020, l’apport moyen s’élève à 46.000 euros, précise Michel Mouillart, membre de l’Observatoire. C’est-à-dire 16,4% du montant de l’acquisition immobilière en moyenne. Une hausse de près de trois points par rapport aux 13,7% constatés en 2019. Même son de cloche du côté du courtier Empruntis. Tout emprunteur confondu, l’apport moyen atteignait 19%. Et en parallèle, la part des primo-accédants sans apport a chuté de 3 points, de 11.4% en 2019 à 8.13% en 2020
Au quatrième trimestre, la durée moyenne des crédits immobiliers a flirté avec les sommets en atteignant 233 mois (19 ans et 5 mois). C’est 6 mois de plus en moyenne qu’au trimestre précédent, mais très légèrement inférieur au pic constaté en octobre (235 mois). Jamais la part des Français ayant emprunté entre 20 et 25 ans n’a été aussi forte. Plus d’un ménage sur deux (50,7%) a ainsi emprunté sur une durée comprise dans cet intervalle. “La structure de la production constatée s’est donc déformée au cours de l’année 2020, avec un accroissement de la part des prêts les plus longs” note l’Observatoire. Si les Français empruntent aussi longtemps, c’est qu’il sont confrontés à la hausse continue du prix du logement (notamment dans les grandes métropoles)mais aussi aux resserrements des conditions d’octroi de crédit décrété par Bercy (3% d’endettement strict), contrainte encore d’actualité en ce début d’année malgré les récents assouplissements.